En matière de succession, de donation ou d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur déclarée d’un bien immobilier constitue un enjeu fiscal majeur. Pour les mutations à titre gratuit, l’article 761 du Code général des impôts impose de retenir la valeur vénale réelle de l’immeuble à la date de la transmission. Pour l’IFI, l’assiette du patrimoine immobilier est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.
La difficulté tient à la notion même de valeur vénale. Elle ne correspond pas à un tarif administratif prédéterminé. La jurisprudence la rapproche du prix auquel le bien pourrait être négocié dans des conditions normales de marché à la date considérée. La Cour de cassation rappelle également que l’évaluation peut être établie par comparaison avec des biens intrinsèquement similaires, sans qu’ils soient nécessairement identiques.
Un contrôle fiscal fondé sur des données immobilières de plus en plus accessibles
Sur le fondement de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, l’administration peut rectifier une évaluation lorsqu’elle apparaît inférieure à la valeur vénale réelle. Elle doit cependant établir l’insuffisance de l’évaluation et respecter la procédure de rectification applicable.
Les modalités du contrôle ont évolué avec l’accès croissant aux données relatives aux transactions immobilières. La base des Demandes de valeurs foncières (DVF) et les outils mis à disposition par l’administration permettent notamment d’identifier des ventes réalisées dans un secteur déterminé.
Ces données ne suffisent toutefois pas toujours à restituer les caractéristiques particulières d’un immeuble. L’état d’entretien, les travaux nécessaires, une servitude, l’occupation du logement, sa configuration ou certaines contraintes juridiques peuvent influencer sa valeur. Une expertise immobilière circonstanciée peut ainsi constituer un élément de preuve utile, notamment lorsqu’elle repose sur des références pertinentes et expose clairement les correctifs retenus.
Délais de reprise et conséquences d’une rectification
Lorsque l’acte ou la déclaration permet à l’administration de connaître suffisamment l’exigibilité de l’impôt, l’article L. 180 du Livre des procédures fiscales prévoit, sous les conditions qu’il fixe, un délai de reprise expirant en principe à la fin de la troisième année suivant celle de l’enregistrement ou de l’imposition concernée.
Lorsque les conditions permettant l’application de ce délai ne sont pas réunies et qu’aucun délai spécial n’est applicable, l’article L. 186 du même livre prévoit un délai de droit commun pouvant s’étendre jusqu’à la fin de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt.
En cas de rectification, un intérêt de retard de 0,20 % par mois peut être appliqué. Une simple insuffisance d’évaluation n’entraîne cependant pas automatiquement une majoration de 10 %. L’article 1729 du Code général des impôts prévoit notamment une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré et de 80 % dans certaines situations, notamment en présence de manœuvres frauduleuses.
La notion couramment évoquée de « tolérance de 10 % » doit également être maniée avec prudence. Elle ne constitue pas un droit général à sous-évaluer un bien. L’article 1727 du Code général des impôts prévoit seulement, dans certaines hypothèses et sous conditions, une dispense d’intérêt de retard lorsque l’insuffisance n’excède pas un dixième de la base d’imposition.
En cas de désaccord sur la valeur retenue, le contribuable bénéficie des garanties attachées à la procédure contradictoire et peut, lorsque les conditions légales sont réunies, saisir la commission départementale de conciliation.
L’anticipation demeure donc un élément essentiel de sécurisation. Faire établir et conserver une évaluation documentée au moment de la déclaration permet de justifier la valeur retenue et de disposer immédiatement d’éléments objectifs en cas de contrôle ultérieur de l’administration fiscale.
